Сегодня

НАША ГАЗЕТА | Архив 2007-2010 - Компетентное мнение

0
НАША ГАЗЕТА | Архив 2007-2010 - Компетентное мнение
Стал собственником — будь им!

Земельные отношения в Украине начинают претерпевать качественные изменения. В начале нынешнего года Верховная Рада приняла закон, согласно которому уже сейчас должны были бы начаться продажа земель сельскохозяйственного назначения и земельные аукционы. Увы, механизмы этих процедур все еще проходят процесс согласования в кабинетах центральной власти. Но на местах довольствуются уже хотя бы тем, что Киев обязал арендаторов увеличить арендную плату за пашню, другие виды сельскохозяйственных угодий, сдаваемые крестьянами в аренду, в два раза — с полутора до трех процентов.






История проблемы
У запретов и ограничений на отчуждение определенных категорий земель сельскохозяйственного назначения довольно «богатая» история. Впервые на законодательном уровне временное ограничение на сделки с тогда еще исключительно земельными долями (паями) появилось в 2001 году. Затем некоторое время действовал мораторий, обозначенный в начальной редакции переходных положений Земельного Кодекса, которым на период до 1 января 2005 года запрещались какие-либо операции с земельными долями (паями), земельными участками для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, кроме их мены, передачи по наследству и при изъятии земель для общественных нужд. В декабре 2004 года действие моратория продлили до 1 января 2007 года, одновременно запретив мену, которой порой формально прикрывалась фактическая скупка земельных паев и «натурализованных» таким образом земельных участков: нередко земельные паи «обменивались» на… мешок картофеля или домашнее животное (поросенка, коня, телочку и т.п.). Примерно таким образом некий луганский предприниматель умудрился получить более 400 гектаров пашни в одном из районов нашей области.
Подобные факты лишний раз подтверждают неоднократно доказанную Украине аксиому о том, что закон всегда можно обойти. Поэтому лучше, чем отменить запрет на продажу сельхозугодий, придумать нечего.

Почему горит земля?
К диалогу на эту тему мы пригласили начальника областного управления земельных ресурсов Петра МИЛЕХИНА. Но разговор начали с констатации грустного факта: практически каждым засушливым летом на Луганщине повсеместно горят степи, поля, леса, полезащитные полосы и даже населенные пункты:
— Поэтому первые два вопроса в одном: кто их поджигает и кто остановит этот огненный вал? Отговорки сельхозруководителей о том, что это не они сжигают оставшиеся на их полях после уборки зерновых валки соломы или стерню, не убеждают. Ведь «из-за случайности» не горели же посевы пшеницы, ячменя до их уборки. Хотя если бы кто-то хотел «пустить петуха» на поля, то сделать это было не так уж сложно… Но все же, если каждый год будут происходить такие огненные катаклизмы, к которым приложил руку человек, то как бы снова наш край не превратился в дикое поле…
— Есть специальный закон о госконтроле использования и охраны земель, есть структуры, которые, в первую очередь, должны его выполнять. Это государственные инспекции — по использованию и охране земель и экологическая. Есть также четкая процедура воздействия за такие нарушения. По крайней мере, в советское время было уголовное наказание за поджог стерни, но сегодня достаточно и административных воздействий. В любом конкретном случае специалисты определяют причину того или иного пожара, но в большинстве случаев она более чем очевидна — корыстный поджог, чтобы не заделывать в почву пожнивные остатки…
— И все же нужно принимать меры…
— С этим требованием я полностью согласен. Но только сегодня ищут тех, кто поджигает, а это длительный и не всегда эффективный путь. Мое мнение таково — необходимо исходить от обратного: за огонь на землях в первую очередь должен отвечать их собственник. Ведь сегодня почти все земли находятся в частном владении. Необходимо воздействовать на фермеров, сельский или поселковый совет…
— А если горел бугор за селом, а его огонь уничтожил пятнадцать домов в поселке или несколько гектаров леса?
— Это не просто бугор, а пастбище, либо распаеванное на жителей конкретного населенного пункта, либо используется территориальными громадами для выпаса общественного скота или сенокошения. И собственник в данном случае — местный совет, и он обязан использовать этот бугор в соответствии с его предназначением. Если участок земли не используется по назначению, то его необходимо изымать и передавать более эффективному собственнику, или наказывать по закону. Иначе сегодня доходит до абсурда: лесники тушат пожары, нередко и в селах, а территориальные власти стоят в стороне…

Законы надо знать
— Поскольку мы затронули тему сгоревших жилых домов, то следует сказать, что комиссия обл-
госадминистрации выяснила: жители пострадавшей улицы поселка Врубовский, расположенной в низине, не могут пользоваться мобильными телефонами для вызова пожарных, скорой помощи. Руководитель местного совета на заседании штаба по ликвидации последствий пожара заявила, что из-за введения аукционов на сдачу земли в аренду она не может впустить в поселок связистов для установки мачты ретранслятора мобильной связи. Аукционы по земле — это благо или тормоз?
— В Законе «Об аренде земли» записано: «Органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решение об отчуждении земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, определяют перечни земельных участков, предназначенных для продажи субъектам предпринимательской деятельности под застройку на земельных торгах». Аукцион — это тот же торг.
Более того, в июне 2008-го в земельное законодательство была внесена и такая норма: передача земель государственной и коммунальной собственности в аренду проводится исключительно на аукционе. Сельскохозяйственных земель такого рода в области осталось немного — они находятся в резерве, запасе. Органы местного самоуправления могут сдавать их в аренду тому или иному фермеру — тоже через аукцион. Основные же массивы распаеванных сельхозугодий передаются в аренду, как и раньше — посредством договора между двумя сторонами.
Но… Законодательные документы читают не все руководители органов местного самоуправления. Если бы их прочитал голова поселка-погорельца, то не морочил бы голову членам штаба по поводу аукциона на клочок земли под ретранслятор. Да, механизм и порядок проведения земельных аукционов, выработанный Кабинетом Министров, Президент заветировал. Но это вовсе не означает, что процесс остановлен.
Даже в таких условиях закон о местном самоуправлении открывает путь к аукционам. С учетом того, что данный ретранслятор является необходимой частью инфраструктуры поселка и будет использоваться на благо его жителей, депутаты имеют право разработать собственное положение о проведении аукциона и утвердить его на сессии местного совета. И проводите торги. Как это делают в Луганске, в других городах.
Но такие органы власти часто действуют по принципу: нельзя, и все! Земельное законодательство всегда было очень сложным и для понимания, и для исполнения. Но сегодня есть ряд структур, которые могут его растолковать для понимания любым гражданином…

Суперфиций — это не суперфикция
— Но есть и другой путь, — продолжает Петр Милехин. — Если спросить 340 сельских и поселковых голов Луганщины, что такое суперфиций, то лишь единицы дадут правильный ответ. И это не просто какой-то мой ненужный экзамен для них. Под тот же ретранслятор и без проведения аукциона можно выделить участок земли. Это предполагает и земельное законодательство, в котором есть такая норма: предоставление земельного участка собственнику для строительства объекта без договора аренды.
Это и есть альтернативный аренде механизм получения возможности строительства на чужом (поселковом) земельном участке. Речь идет о получении земельного участка под строительство на праве суперфиция. Согласно статье 413 Гражданского кодекса Украины под правом суперфиция понимается право пользования земельным участком, предоставленным для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий.
Право суперфиция возникает на основании договора суперфиция, заключаемого между собственником земельного участка и лицом, которое планирует осуществлять его застройку (т.е. землепользователем). Этот договор может быть как срочным, т.е. заключенным на определенный срок, так и бессрочным. В договоре суперфиция оговариваются различные условия. На основании таких договоров сданы ряд земельных участков в Луганске, Краснодонском районе…

Какая у пашни тенденция
— Но вернемся к землям сельскохозяйственного назначения. Вся земля находится в аренде, обрабатывается, агропредприятия получают неплохие урожаи, а значит, и прибыль в своем бизнесе. В эти дни идет обмолот подсолнечника, второй по значимости, после озимой пшеницы, культуры, и его урожайность радует — более 14 центнеров с гектара. Насколько эффективно используется пашня?
— Напомню: юг Луганщины представлен Донецким кряжем, а север — Среднерусской возвышенностью. Отсюда на юге средоточие полезных ископаемых, на севере — житница. В связи с этим у нас и различное качество сельхозугодий. 90 процентов их находится в частной собственности. Это позволило сначала владельцам, а сегодня собственникам земельных паев получать стабильную арендную плату. Раньше она равнялась полутора процентам нормативной денежной оценки земли, затем двум, а недавно арендную плату увеличили до трех процентов.
И все же это немного, чтобы говорить о нормальной социальной защите граждан…
— А какие суммы могли бы ее обеспечить?
— Есть разные определения арендной платы. Мировая практика показывает, что арендную плату высчитывают из различных источников, в частности, от валового дохода, от фиксированной цены. Пока в Украине нет экспертной или рыночной цены на землю, а есть только нормативная денежная оценка. Она применяется лишь для расчета на земли госсобственности, и не должна быть формой базиса для расчета арендной платы между собственником земли и арендатором. Арендная плата в сельхозпроизводстве — это форма договоренности двух сторон. Но в переходный период, когда люди не имели выбора, и возник такой минимум арендной платы — полтора процента…
— В связи с введением трехпроцентной ставки арендной платы, должны ли пересматриваться договоры аренды пашни?
— Да, такая работа уже ведется. Мое мнение: договор аренды должен иметь следующий пункт — арендная плата пересчитывается ежегодно с учетом инфляции и существующих законодательных документов.
Но не может не тревожить и другой аспект взаимоотношений арендодателей и арендаторов, когда 90 процентов расчетов за земельный пай осуществляется в натуральной форме, то есть продуктами сельскохозяйственного производства. Это — каменный век экономических взаимоотношений. Я понимаю: у части сельского населения есть необходимость в приобретении фуража для скота на личном подворье. Но по какой цене? Если на рынке можно купить зерно по 50 — 60 копеек за килограмм, то нередки случаи, когда арендатор выдавал его на паи из расчета 80 — 90 копеек. Большинство арендодателей уже настаивает на расчетах в денежной форме. Тем более когда произошла смена собственников земельных паев и около тридцати процентов их получили наделы в наследство от родственников. И им нет никакой надобности приезжать из другой местности Луганщины, а то и из других областей Украины, за причитающимися тонной — двумя зерна.
Не документами центральной власти должны изменяться арендные отношения, а конкуренцией среди арендаторов — крестьянин выберет того, кто будет лучше хозяйствовать на его земле и кто станет больше платить за ее использование.
К сожалению, арендодатели, как собственники земли, еще не умеют отстаивать свои интересы. Есть, правда, некоторый прогресс в использовании сельхозугодий. В сельхозпроизводство вошел ряд крупных компаний, есть также фермеры, обрабатывающие по 10 — 20 тысяч гектаров земель. И они эффективно ведут сельхозпрозводство. Ведутся переговоры о введении в сельхоз-оборот и ряда малопродуктивных земель Чернухинской и Изваринской птицефабрик…
— Концентрация капитала в сельскохозяйственном производстве будет расти и впредь. Не произойдет ли монополизация в землевладении?
— Я бы ответил на другой, более актуальный, вопрос: не будет ли при этом перекосов? Подсчитано, что для рентабельного производства необходимо обрабатывать не менее тысячи гектаров сельхозугодий. И раньше колхозы и совхозы имели их в переделах 3,5 — 5 тысяч гектаров. С точки зрения управления все было нормально. Большие компании малоуправляемы в технологическом плане, в организации труда. Существующая структура ведения технологических процессов старого типа «агроном/механик/бригадир» не совсем им подходит. Ее необходимо менять…

Кто станет «ремонтировать» пашню?
— Не секрет, что в структуре сельхозугодий есть деградированные земли. Собственник пяти — десяти гектаров не в состоянии сам облагораживать их, тем более когда он сдал в аренду на пять — десять лет и более. Как государство смотрит на эту проблему?
— В связи с изменением собственности на землю эту проблему решить сложно методологически. Изъять у собственника деградированные земли и законсервировать их без его согласия государство не может. Как можно было бы поступать в этом случае? Собственник участка сам решает, какую часть оставить в сельхозобороте, а какую вывести на «ремонт». Есть и другой путь. В законе об охране земель есть норма экономического стимулирования использования земель: государство компенсирует определенную часть прибыли, которую возможно было получить на «ремонтируемом» участке. Это — международная практика. Но у нас, как это часто бывает, нет механизма такого финансирования. А с другой стороны, не работает статья о накоплении средств за счет платы за землю. Луганщина ежегодно вносит в бюджет по этой статье 130 миллионов гривень. Если бы нам оставляли хотя бы два — три миллиона, мы смогли бы выполнять работы по сохранению плодородия почв. К сожалению, государство ничего не планирует предпринять в этом направлении…
— До начала приватизации сельскохозяйственных земель в области из оборота была выведена часть деградированных земель. Где они сейчас?
— 40 — 50 тысяч гектаров таких земель находятся в резерве, еще столько же переданы лесфонду в течение 1999 — 2001 годов для высадки деревьев. Но у лесников нет такой техники, чтобы можно было эффективно готовить такие сложные участки для залесения, в частности, для нарезки террас.
Это немаловажное направление деятельности. Для сбалансирования территории Луганщины необходимо высадить еще не менее ста тысяч гектаров лесов. Только в этом случае леса позволят снижать летние температуры, которые сегодня приводят к засухе.
Но не только работники лесного хозяйства должны беспокоиться об этом. Неубыточно для любого фермера, даже мелкого, потратить три — пять тысяч гривень, чтобы высадить полезащитную полосу на своем участке. А не ждать, что кто-то придет и посадит. Никто на вашей земле вместо вас ничего делать не станет…

Борис ЛИТВИН.
7.10.2008 г.

Метки: {keywords}

  • Распечатать

Ссылки на материал


html-cсылка:

BB-cсылка:

Прямая ссылка: