Сегодня

Что ждет ОСМД: активность или спад?

0
 (голосов: 9)
Что ждет ОСМД: активность или спад? Что ждет ОСМД: активность или спад?

В условиях, когда взаимоотношения потребителей и поставщиков услуг в коммунальной сфере максимально отошли от тех, что были приняты при социалистическом строе, и все настойчивее переходят на рыночные рельсы, появление новых структур воспринимается как необходимость. Кто-то же должен озаботиться обеспечением сохранности жилого фонда и его поддержанием в хорошем состоянии! Одна из тенденций – создание жильцами многоквартирных домов объединений совладельцев (сокращенно – ОСМД) которые приходят на смену ЖЭКам или ДЭУ, что позволяет людям без указаний сверху определять первоочередность задач по обслуживанию жилья, самим выбирать исполнителей и контролировать выполнение.

 

Теоретически

 

На начало нынешнего года в Луганске насчитывается 141 объединение совладельцев многоквартирных домов, в которые входят 136 домов и 9 подъездов. Самое первое ОСМД «Трикотажник» появилось в 1994 году, в него входят четыре дома – это единственное объединение из нескольких домов в городе.

 

– Процесс создания подобных объединений шел активно в 2007-2008 годах, – рассказала начальник отдела по вопросам организации работы с ОСМД департамента обеспечения жизнедеятельности Луганска Елена Дудель. – Потом был спад активности, а в 2011 году вновь подъем и образовалось шестнадцать ОСМД. В 2012 году активность жильцов пошла на убыль, но за последние полгода среди жителей возрос интерес к этой теме – создаются инициативные группы, проводятся собрания в домах, люди задают вопросы, а мы даем разъяснения, консультируем.

 

По словам Елены Юрьевны, жильцам домов, находящихся в коммунальной собственности, подчас сложно преодолеть страх принятия на себя ответственности за состояние своего подъезда, чердака, подвала. Но если сравнивать даже внешний вид коммунальных домов и осмд-эшных, то разница очевидна в пользу вторых. Предполагается, что толчком к очередному всплеску активности по созданию ОСМД в областном центре послужит принятый и уже опробованный в действии принцип софинансирования при проведении ремонтов в домах и подъездах, когда соединяются средства городского бюджета и собственников жилья.

 

В законодательном поле деятельность ОСМД регламентируется соответствующим законом, принятым в Украине в 2002 году. В нем прописаны многие моменты касательно процедуры создания ОСМД с нуля, даются разъяснения, кто может быть его членом, как управлять домом, за что и как платить. Но как следует из разговора с практиками, закон отстает от жизни и не всегда можно найти в нем ответы на возникающие вопросы в процессе работы.

 

Обратим внимание на несколько фактов.

 

ОСМД – это отдельная организационно-правовая форма юридического лица, которое не является общественной организацией, органом самоорганизации населения или субъектом предпринимательской деятельности.

 

ОСМД является механизмом принятия решений в условиях совместной собственности, отсюда главная цель создания ОСМД – легитимное принятие совместных решений в отношении общего имущества.

 

ОСМД может принимать на себя только те обязательства, которые в состоянии выполнить население (в том числе малообеспеченные и льготные его категории). Поэтому взаимоотношения ОСМД и энергоснабжающих организаций должны строиться в соответствии с правилами предоставления услуг населению.

 

Закон позволяет совладельцам, объединенным в ОСМД, самостоятельно выбирать один из следующих способов обеспечения потребностей в жилищно-коммунальных услугах: это могут быть «прямые» договоры между каждым из совладельцев и предприятием–исполнителем коммунальной услуги; один общий договор между ОСМД как коллективным заказчиком (абонентом) и предприятием–исполнителем услуги; самостоятельное обеспечение потребностей собственными силами (собственная котельная, например). Отсюда важный момент: исполнители услуг не вправе отказывать совладельцам/ОСМД в заключение договора в соответствии с решением, принятым общим собранием. Независимо от выбранного способа работы, в ОСМД должны применяться тарифы как к населению.

 

Многоквартирный дом – это целостный объект, в котором невозможно выделение его долей без ущерба для здания в целом, поэтому технические решения по переоборудованию и модернизации принимаются и внедряются совместно, а решения по капитальному ремонту и термомодернизации многоквартирного дома принимаются общим собранием.

 

Практически

 

Для понимания ситуации на практике решили пообщаться с руководителями двух ОСМД, действующих в Луганске. У каждого дома своя история создания и свой ритм жизни.

 

Общежитие по адресу квартал Восточный, 2 было построено в 1976 году и принадлежало швейному объединению. Когда предприятие не смогло содержать его, то руководство предложило жильцам сорганизоваться, взять здание на баланс и самим заниматься его содержанием. Так в 1996 году здесь было образовано общество собственников квартир «Восточный» без этапа нахождения в коммунальной собственности. Людмила Родионова возглавляет ОСК с 2006 года – такое доверие оказали ей жильцы на общем собрании, увидев в соседке явные лидерские задатки. Также были избраны правление и ревизионная комиссия. В штате за небольшую зарплату работают, помимо председателя, бухгалтер, уборщица, дворник. Расчеты с коммунальными службами за воду, тепло, электричество каждый из жильцов ведет сам по индивидуальным лицевым счетам. А вот за содержание дома и придомовой территории хозяева 123 приватизированных квартир, они же все члены ОСК, платят на счет общества – здесь деньги аккумулируются, а потом направляются на решение первостепенных задач, которые определяются самими жильцами и обсуждаются с членами правления. На сегодня оплата составляет 1,2 грн. с квадратного метра общей площади – сумма была установлена в соответствии с рекомендациями, применяемыми в Луганске для домов коммунальной собственности без лифта. При этом все льготы и субсидии предоставляются в полном объеме.

 

Поскольку собрать всех жильцов дома на собрание бывает сложно, то в данном ОСК нашли выход в письменных опросах: на вахте при входе оставляют опросный лист, в котором каждый выражает свое согласие или несогласие с предложением, и на этой основе принимается решение о целесообразности тех или иных затрат.

 

– Так мы решили обнести нашу территорию забором, установить домофон на воротах, тем самым обеспечив безопасность нашим детям и создав уютный уголок отдыха, – объяснила Людмила Борисовна, уточнив, что подобные действия были вызваны элементарной необходимостью оградить двор от присутствия большого числа посторонних, отчего самим жильцам порой негде было даже присесть.

Также общими усилиями поменяли систему отопления в доме, отремонтировали крышу, холл. Каждый год добавляют или обновляют сооружения на детской площадке, разбивают красивые цветочные клумбы.

 

На данном этапе члены ОСК «Восточный» решили собрать средства для ремонта двух лифтов, которые не работают в девятиэтажном здании уже много лет. Сумма необходима значительная – около 700 тысяч гривень, надеются и на софинансирование.

 

Уточним для тех, кто живет в домах коммунальной собственности и задумывается о возможности создания ОСМД: никаких других сборов на ремонты и благоустройство совладельцы жилья не собирают, все ремонты только за счет взносов! Правда, председателю приходится побегать в поиске подрядчика для выполнения определенного вида работ и здесь приходится быть и дипломатом, и строителем, и экономистом в одном лице, поскольку предложение должно устраивать всех по стоимости и по качеству.

 

Несколько иная ситуация в доме №12 по улице Градусова в бывшем общежитии тепловозостроительного завода, а ныне ОСМД «Град-2011». В нем девять этажей, четыре блока, тридцать одна секция, в которых расположены 248 комнат (есть и неприватизированные). Как явствует из названия, образовалось оно три года назад. До этого дом успел побывать в коммунальной собственности, поэтому прошли процедуру передачи здания на баланс, предварительно изучив целесообразность подобного шага, так как это был первый опыт в Украине по созданию ОСМД на базе общежития. Полностью документы оформили в марте 2012 года. Как сказала его председатель Татьяна Волошина, сама проживающая в этом же доме, убеждать соседей в необходимости создания ОСМД не пришлось – к 2008 году дом был в плохом состоянии, почти аварийном. Тогда жильцы за свои средства полностью заменили водопроводные стояки и разводку в подвале, хотя официально значились на балансе городских жилищно-эксплуатационных структур и могли рассчитывать на их финансы. Отсюда возник вопрос: какой смысл платить деньги кому-то и не иметь результатов?

 

Сегодня для членов ОСМД «Град-2011» согласно заключенным договорам на каждый из 185 лицевых счетов выписывается квитанция, где указываются виды отплаты – электроэнергия, холодное водоснабжение и ежемесячный взнос (квартплата). Услуги централизованного теплоснабжения каждый член ОСМД оплачивает сам на отдельный лицевой счет, такая практика сложилась изначально.

 

За собранные взносы, установленные в размере 2,33 грн. с квадратного метра общей площади, проводятся ремонты, благоустройство. Из этих же денег выплачивается зарплата председателю (Волошина совмещает в одном лице бухгалтера–экономиста–строителя), дворнику, уборщице, электрику. Все официально и прозрачно с уплатой налогов и прочими отчислениями. Пополнение общей казны также идет за счет арендной платы за использование крыши в доме. Пусть она небольшая, но все же какой-то дополнительный доход.

 

Оплата за водоснабжение и водоотведение осуществляется по показателям общедомового прибора учета, разбитым по количеству фактически проживающих людей (так решило общее собрание жильцов), и перечисляется на расчетный счет водоканала.

 

Расчеты за электроэнергию осуществляются как с коллективным заказчиком согласно договору с ЛЭО, деньги поступают на счет ОСМД, а уже внутри сумма разбивается по количеству проживающих. Такая система дает возможность отслеживать долги жильцов и обеспечивать бесперебойную подачу ресурсов.

 

К сожалению, по итогам прошлого года пришлось подать в суд на двух собственников жилья, которые задолжали значительную сумму. «Мы несем ответственность как коллективный заказчик, поэтому не можем допустить, чтобы из-за одного неплательщика всем отключили электроэнергию. Так решило общее собрание», – разъяснила механизм Татьяна Николаевна. Подобные примеры должны стать уроком для всех.

 

За небольшой срок работы ОСМД «Град-2011» удалось сделать немало: заменили трубы водоснабжения, установили металлические двери, прошли экспертное обследование лифтов и отремонтировали их, На очереди – посекционная замена системы отопления на чердаке, канализации, наружных труб водоснабжения, утепление фасада здания, организация вахты при входе в дом и еще ряд пунктов. И опять же, заметьте, без дополнительных сборов и поборов с жильцов, а только лишь за счет взносов, грамотно распределенных на первоочередные нужды. При этом в обязательном порядке учитывается мнение жильцов, обсуждается, на что и сколько можно потратить, а председатель готова отчитаться за каждую копейку.

 

Правда, в последнее время появились нюансы во взаимодействии ОСМД с предприятиями-монополистами, поскольку специализированный закон, к сожалению, не урегулирован в достаточной мере ни подзаконными актами, ни поправками к действующему законодательству в сфере ЖКХ. Отчего у монополистов – поставщиков коммунальных услуг появилось желание сделать ОСМД то исполнителем услуг, то потребителем.

 

– Действительно, ОСМД может быть потребителем только в качестве коллективного заказчика. При этом оговоримся сразу – это коллективная ответственность, а значит, предполагаются дополнительные усилия и расходы по сбору средств, – заметила Татьяна Волошина.

 

ОСМД «Град-2011» как общежитие не имеет технической возможности проведения покомнатного расходования электроэнергии и водопотребления с водоотведением, поэтому изначально были «приговорены» к коллективным договорам. Эти договора были подписаны с протоколами разногласий с учетом требований ОСМД.

 

Компенсация льгот и субсидий жителям также связана с проблемой трактовки департаментом социальной защиты населения горсовета статуса ОСМД, как исполнителя услуг. На сегодняшний день ОСМД «Град-2011» предложило департаменту протокол разногласий к договору и надеется найти компромиссное решение с целью защиты интересов жильцов ОСМД, имеющих право на получение субсидий и льгот.

 

В перспективе

 

Думается, что нынешние нестыковки в законодательстве, приведшие к упоминаемым выше разногласиям, не могут способствовать активности луганчан в создании ОСМД в своих домах, подъездах. Еще одним сдерживающим фактором является нерешенность вопроса об участии предыдущего владельца в предусмотренном государством финансировании капитальных ремонтов при передаче жилого фонда на баланс ОСМД. Получается, что законом об объединении совладельцев многоквартирных домов предусматривается норма о том, что новые хозяева обязаны сами содержать свое имущество – дом, и они же заинтересованы в создании комфортных условий проживания и доступности платы за жилищно–коммунальные услуги. Но ведь за все предыдущие годы жилой фонд без текущих и капитальных ремонтов пришел в упадок, многие дома можно смело отнести к аварийным, и теперь их предлагают жильцам взять на баланс, на свое содержание. А что же государство может предложить со своей стороны? Еще в 2010 году министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Юрий Хиврич заявлял, что обслуживать жилищный фонд в будущем будут частные структуры и ОСМД. Министерство тогда приняло решение выделять средства на капитальный ремонт домов исключительно через ОСМД (в 2010 году это было 110 млн. гривень на всю страну), а одним из путей решения проблемы финансирования капремонтов домов считают кредитование при участии совладельцев домов, собственников квартир. Но на деле проблема остается нерешенной.

 

Еще один пробел – нехватка подготовленных специалистов, назовем их домуправами, профессиональных управляющих. Хорошо, если в доме найдется кто-то активный из жильцов и возглавит эту работу. А если нет? Ведь человек должен сочетать в себе организаторские способности и умение разговаривать с такими разными жильцами, иметь знания в бухгалтерии, в юриспруденции и по строительной части быть сведущ. Елена Дудель уточнила, что сейчас вплотную подошли к вопросу обучения специалистов на профессиональной основе, в том числе это может быть переобучение для тех, кто уже имеет высшее образование по другому профилю. Для чего намерены организовать курсы подготовки в центре занятости для временно безработных или направить на учебу в специализированные вузы (последипломное образование). Так, свои услуги предложили Луганский государственный институт ЖКХ и строительства, а также Киевский национальный университет строительства и архитектуры. То есть желающие пройдут курс обучения с получением диплома установленного образца. А вот насколько эти специалисты будут востребованы – это сможем отследить только по прошествии времени, поскольку все, с кем нам довелось общаться в ходе подготовки материала, больше склоняются к мнению о необходимости выбора управдома из числа жильцов – он и людей лучше знает, и живет здесь же, то есть к нему можно обратиться в любое время (но это скорее неудобство для председателей, нежели благо).

 

Кстати, отличительная черта почти всех руководителей существующих ОСМД – это активность и инициативность, готовность помогать друг другу, делиться опытом. Они первыми начинали преобразования в доме: кто-то вышел убрать мусор возле подъезда по весне, кто-то привез и посадил рассаду цветов, кто-то покрасил вход или отремонтировал лавочку во дворе. А дальше уже люди подтягиваются, предлагают свою помощь. Так и происходит объединение вокруг главного организатора, который может повести за собой, показывая личный пример. Это очень хорошо соотносится с теорией разбитых окон, которую вывели в 1982 году Джеймс Уилсон и Джордж Келлинг. Заключается она в том, что если кто-то разбил стекло в доме и никто не вставил новое, то вскоре ни одного целого окна в этом доме не останется. Иными словами, явные признаки беспорядка и несоблюдения людьми принятых норм поведения провоцируют окружающих тоже забыть о правилах. В результате возникающей цепной реакции «приличный» городской район может быстро превратиться в клоаку, где людям страшно выходить на улицу. Но можно ведь действовать и наоборот!

 

В полной мере отдаем себе отчет, что создание ОСМД – это непростой процесс, поскольку в первую очередь затрагивает изменение сознания жильцов коммунального жилья. Как же так, вопрошает большинство луганчан, мы столько лет платили деньги во всевозможные конторы, но не имели ремонтов ни в подъездах, ни в подвалах, а если приключались какие-то проблемы в доме, то решали их сами, пуская шапку по кругу?! А теперь получается, что все это надо забыть и начинать по новому кругу?! Возмущение принимается и даже поддерживается, но давайте будем реалистами – дома от этого лучше не становятся, а вот проблемы прибавляются. И что будем делать? Мы готовы выслушать мнения наших читателей – тех, кто уже имеет опыт жизни в ОСМД или ОСК, и тех, кто только задумывается над вопросом их создания. Разъяснения юристов или представителей коммунальных структур – приветствуются.

 

Елена КОПТЕВА.

 

Фото из архива ОСМД «Град-2011».

На снимках: сообща дело спорится и на субботнике, и во время ремонта лестничной клетки.

Что ждет ОСМД: активность или спад?
Что ждет ОСМД: активность или спад?
Что ждет ОСМД: активность или спад?
Что ждет ОСМД: активность или спад?
Что ждет ОСМД: активность или спад?

Метки: {keywords}

  • Распечатать

Ссылки на материал


html-cсылка:

BB-cсылка:

Прямая ссылка: